מי אנחנו?
House Manager ניהול נכסים אישי
האוסמנג’ר ניהול נכסים הוקמה ע”י מיקי גליה, בעל ניסיון וידע בתחום הנדל”ן למעלה מ- 25 שנה.
חברת האוסמנג’ר מתמחה בניהול נכסים ברוב חלקי הארץ ונותנת את הפתרון והמענה לבעלי נכסים אשר עסוקים או נמצאים הרחק מהנכס ואינם יכולים לטפל בנכס שלהם באופן שוטף.
אנחנו דואגים לצרכים ולאינטרסים של בעל הנכס במקצועיות ובמסירות ושמים דגש על שירות אדיב ומקצועי, אמינות, שקיפות וזמינות של 24 שעות ביממה.
השירותים שלנו
מטפלים בכל נכס – כאילו היה שלנו
הנכסים שלכם...
הדאגה שלנו
האוסמנג’ר, כחברת ניהול נכסים מובילה אנו מספקים שירות מלא ללקוח – תשאירו לנו את כל הדאגות בניהול הנכס, ותיהנו מהכנסה קבועה. לקוחותינו הותיקים יספרו לכם על השירות האישי והדאגה לכל פרט
שירות יוצא מן הכלל של מיקי, יחס חם, אפשר לסמוך בעיניים עצומות. מסודר ומאורגן ודואג לעדכן בכל שלב.
מומלץ מאוד!!!
מיקי הוא מקצוען אמיתי, יסודי, איכפתניק, חרוץ מאוד ולא ישאיר שום דבר לא מטופל. אני מרגיש שהנכס שלי בידיים מצויינות
מאמרים ומידע נוסף
דברים שחשוב לדעת לגבי ניהול נכסים ודירות להשכרה:
פלישה לדירה ריקה – הסיוט של בעלי נכסים מחו”ל
דירה ריקה – יעד לפולשים
ישראלים רבים מחזיקים נכס בישראל בזמן שהם מתגוררים בחו”ל – בעקבות רילוקיישן, לימודים או עבודה זמנית. ברוב המקרים, הדירה נותרת ריקה חודשים ארוכים, אך דווקא הסיבה הזו הופכת אותה לפגיעה במיוחד. דירה שעומדת ללא שימוש עלולה להפוך יעד לפולשים, ולעיתים בעל הנכס מגלה, חודשים לאחר מכן, כי דירתו כבר אינה בידיו.
החוק מעניק לבעלים חלון הזדמנויות קצר
החוק בישראל מעניק לבעל הדירה כלי ייחודי, אך מוגבל בזמן: זכות לפינוי עצמי. כאשר מתרחשת פלישה לנכס, עומדים לרשות הבעלים שלושים ימים בלבד ממועד האירוע שבהם הוא רשאי להחזיר לעצמו את החזקה. בתקופה זו ניתן להיכנס לדירה, להחליף מנעולים ולפנות חפצים שהוכנסו אליה, כל זאת ללא שימוש באלימות ותוך תיאום עם המשטרה. פעולה מהירה בתקופה הזו עשויה לחסוך חודשים של הליכים משפטיים.
לאחר 30 יום – הדרך היחידה היא בית המשפט
אם חלפו יותר משלושים יום, המצב מסתבך משמעותית. האפשרות לפינוי עצמי נשללת, והבעלים נדרש להגיש תביעת פינוי לבית המשפט. ההליך המשפטי עשוי להימשך חצי שנה ואף יותר, ולצידו מגיעות הוצאות כבדות כמו אגרות משפט, שכר טרחת עורכי דין ולעיתים גם פיצויים בגין נזקים שנגרמו לנכס. המשמעות היא שבעל הדירה עלול למצוא עצמו לא רק ללא שליטה על הנכס, אלא גם עם דירה הרוסה או מוזנחת.
נכס ריק – סכנה ממשית לבעלים השוהים בחו”ל
דירה שלא מאוכלסת מהווה פיתוי לאנשים המחפשים קורת גג זמנית ולעיתים אף לגורמים עברייניים. ככל שהנכס נותר בלתי מבוקר זמן רב יותר, כך עולה הסיכון שיפלשו אליו. בעלי נכסים שמתגוררים בחו”ל חשופים במיוחד – הם רחוקים, אינם יכולים להגיע בעצמם לבדיקה ולעיתים כלל אינם יודעים שמישהו מתגורר בנכס שלהם.
ניהול נכסים – הדרך למניעת פלישה מראש
במצב כזה, רבים בוחרים להיעזר בשירותי ניהול נכסים מקצועיים. חברה המתמחה בתחום דואגת לביקורים תקופתיים בדירה, בודקת את מצבה התחזוקתי, מטפלת בחשבונות ובתקלות ומספקת מענה מיידי במקרה חירום. למעשה, היא משמשת כ”עיניים ואוזניים” של הבעלים בארץ ומבטיחה שהנכס לא ייפול בידי פולשים. עלות השירות נמוכה בהרבה מהנזק האפשרי מפלישה או מהזנחה, והיא מעניקה את היתרון המשמעותי ביותר – שקט נפשי.
סיכום – הגנה על נכס מחייבת פעולה יזומה
בסופו של דבר, פלישה לדירה ריקה איננה רק אי־נעימות. היא עלולה להפוך למאבק משפטי ארוך, יקר ומתסכל. החוק אמנם מאפשר פינוי עצמי בתוך שלושים יום, אך בעלי נכסים מחו”ל ברוב המקרים כלל אינם יודעים בזמן אמת שהתבצעה פלישה לנכס. לכן, הפתרון הטוב ביותר הוא למנוע את הבעיה מראש באמצעות פיקוח וניהול נכסים מקצועי, כך שהדירה תשמור על ערכה ותישאר נכס אמיתי – ולא סיכון.
משכירי דירות? הגיע הזמן לעשות סדר – ולנהל את הנכס כמו עסק
שוק השכירות בישראל הופך שקוף, מפוקח ומדויק יותר – והעידן שבו בעלי נכסים יכלו להתנהל מתחת לרדאר הולך ונעלם.
בעקבות המצב הביטחוני האחרון והבקשות לפיצויים בגין נזקי מבצע “עם כלביא”, נחשפה המדינה למאות מקרים של השכרת דירות שלא דווחו למס הכנסה. המסקנה במשרד האוצר וברשות המסים ברורה: הכנסות משכירות לא מדווחות הפכו לתופעה רחבת היקף – והגיע הזמן לפעול.
ברשות המסים כבר לא מחכים לדיווחים וולונטריים – אלא פועלים באמצעים טכנולוגיים מתקדמים כדי לאתר בעלי דירות שלא מדווחים כחוק על הכנסות משכירות. חיבור מאגרי מידע, דרישה חוזית חדשה, ושימוש בבינה מלאכותית כדי לבנות פרופיל כלכלי לכל אזרח – הם לא תסריט עתידי, אלא מציאות שמתרחשת עכשיו.
למי זה צריך להדליק נורה אדומה?
לכל מי שמחזיק בנכס, משכיר אותו – אבל לא מתנהל באופן שקוף, מתועד ומוסדר. גם לבעלי נכס אחד, וגם למי שמחזיק מספר נכסים. גם למי שבחר במסלול הפטור, וגם למי שמשלם 10% מס אבל לא שומר על ניהול נכון של המסמכים והדיווחים.
ניהול נכס פרטי = ניהול עסק לכל דבר
במציאות החדשה, בעל נכס חייב לחשוב ולהתנהל כמו יזם: לדעת מה מצבו המשפטי של הנכס, לשמור כל חוזה, לתעד כל תקבול, לוודא שההכנסות מדווחות, ולבחור במסלול המס הנכון – מבלי “לשחק עם המספרים”. אי-עמידה בדרישות הדיווח אינה רק עבירה – היא עלולה לגרור קנסות, חקירות ואף חיובים רטרואקטיביים.
מה אנחנו בהאוסמנג’ר עושים עבור בעלי נכסים?
ניהול מקצועי של נכס כולל היום הרבה מעבר לטיפול בשוכרים או תיקונים. הוא כולל:
- מעקב אחרי מועדי חידוש ותשלומים.
- שמירה ותיעוד של כל ההכנסות והוצאות הקשורות לנכס.
- הפקת דוחות חודשיים/רבעוניים לכל נכס.
האם כל משכיר צריך יועץ מס? לא בהכרח. אבל כן – הוא צריך עיניים מקצועיות
אחד היתרונות הגדולים של עבודה עם גוף מנהל כמו שלנו, הוא שהלקוח יכול לישון בשקט. אנחנו דואגים שכל חוזה שמוגש יהיה תואם למציאות, שכל קבלה תתועד, ושכל פעולה תעמוד בקנה אחד עם החוק. בעלי נכסים שמלווים על ידינו נמנעים מהפתעות, מתנהלים נכון – ובעיקר לא שוכחים שהם מנהלים נכס שהוא השקעה – לא חובבנות.
לסיכום
המדינה משנה גישה – ומה שהיה פעם “שוק חופשי” עם עיוורון נרחב, הופך לשוק מתועד, מדוד ומפוקח. דווקא עכשיו זה הזמן לעשות סדר, להתנהל בשקיפות – ולוודא שכל פעולה בתחום הנדל”ן נעשית כחוק, בתבונה ובאחריות.
מה ההבדל בין מס שבח להיטל השבחה?
בשוק הנדל”ן הישראלי ישנם שני תשלומים עיקריים שיכולים לחול על בעל נכס במעמד מכירה או מימוש זכויות: מס שבח והיטל השבחה. אף על פי שלעיתים אנשים נוטים להתבלבל ביניהם, מדובר בשני חיובים שונים בתכלית – הן במקור שלהם, הן בגוף שגובה אותם והן בעיתוי ובסיבה להטלתם.
מהו מס שבח?
מס שבח הוא מס שמוטל על ידי רשות המסים בעת מכירת נכס. הוא חל כאשר בעל נכס מוכר אותו ברווח, כלומר כשהשווי שבו הוא מוכר את הנכס גבוה מהשווי שבו רכש אותו, לאחר הפחתת הוצאות רלוונטיות כמו שיפוץ, תיווך, עורך דין ולעיתים גם היטל השבחה עצמו.
הרווח הזה נקרא “שבח”, ועליו חלה חובת מס בשיעור של 25 אחוזים ברוב המקרים. עם זאת, החוק בישראל מעניק פטורים והקלות במקרים מסוימים, כמו מכירת דירת מגורים יחידה או מגורים ארוכי טווח בדירה. מדובר במס שמשולם למדינה ולא לרשות המקומית.
מהו היטל השבחה?
היטל השבחה הוא תשלום שונה לחלוטין. הוא נגבה על ידי הרשות המקומית או הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ולא על ידי רשות המסים.
היטל זה אינו קשור למכירה או לרווח בפועל של בעל הנכס, אלא להשבחה תכנונית – כלומר, לעלייה בערך הנכס בעקבות החלטות תכנוניות כמו אישור תוכנית בניין עיר, מתן הקלה או שינוי ייעוד.
הבעלים נדרש לשלם מחצית מהעלייה בערך הנכס, שכן היא נובעת מהחלטות ציבוריות ולא רק מהשקעתו האישית. ההיטל יכול לחול גם בעת הוצאת היתר בנייה, עסקת קומבינציה, או מכירה עם פוטנציאל תכנוני.
מתי ייתכנו שני תשלומים במקביל?
שני התשלומים הללו עשויים לחול גם יחד – למשל, בעת מכירת נכס שהושבח תכנונית, ייתכן ותידרש תשלום גם לרשות המקומית (היטל השבחה) וגם לרשות המסים (מס שבח). כל אחד מהם מחושב לפי קריטריונים אחרים ומול גופים שונים.
כיצד לערער על מס שבח או היטל השבחה?
על מס שבח ניתן לערער מול רשות המסים ולעיתים אף בבית המשפט.
על היטל השבחה ניתן לערער באמצעות שמאי מקרקעין נגדי ולהגיש השגה לוועדת ערר מקומית.
סיכום: למה חשוב להבין את ההבדל?
הבחנה ברורה בין מס שבח להיטל השבחה חשובה לצורך תכנון פיננסי נכון והיערכות מראש. היא גם חיונית כדי לדעת למי לפנות במקרה של חיוב או מחלוקת. ייעוץ מוקדם עם עורך דין או שמאי מקרקעין עשוי לחסוך סכומים משמעותיים ולמנוע הפתעות.