מי אנחנו?
House Manager ניהול נכסים אישי
האוסמנג’ר ניהול נכסים הוקמה ע”י מיקי גליה, בעל ניסיון וידע בתחום הנדל”ן למעלה מ- 25 שנה.
חברת האוסמנג’ר מתמחה בניהול נכסים ברוב חלקי הארץ ונותנת את הפתרון והמענה לבעלי נכסים אשר עסוקים או נמצאים הרחק מהנכס ואינם יכולים לטפל בנכס שלהם באופן שוטף.
אנחנו דואגים לצרכים ולאינטרסים של בעל הנכס במקצועיות ובמסירות ושמים דגש על שירות אדיב ומקצועי, אמינות, שקיפות וזמינות של 24 שעות ביממה.
השירותים שלנו
מטפלים בכל נכס – כאילו היה שלנו
הנכסים שלכם...
הדאגה שלנו
האוסמנג’ר, כחברת ניהול נכסים מובילה אנו מספקים שירות מלא ללקוח – תשאירו לנו את כל הדאגות בניהול הנכס, ותיהנו מהכנסה קבועה. לקוחותינו הותיקים יספרו לכם על השירות האישי והדאגה לכל פרט
שירות יוצא מן הכלל של מיקי, יחס חם, אפשר לסמוך בעיניים עצומות. מסודר ומאורגן ודואג לעדכן בכל שלב.
מומלץ מאוד!!!
מיקי הוא מקצוען אמיתי, יסודי, איכפתניק, חרוץ מאוד ולא ישאיר שום דבר לא מטופל. אני מרגיש שהנכס שלי בידיים מצויינות
מאמרים ומידע נוסף
דברים שחשוב לדעת לגבי ניהול נכסים ודירות להשכרה:
נדלן להשקעה: מגורים או מסחרי – מה באמת מתאים לך?
הנדלן להשקעה הפך בעשור האחרון לאחד מאפיקי ההשקעה המובילים והיציבים ביותר, הן בקרב משקיעים פרטיים והן מצד גופים מוסדיים. עם זאת, טרם קבלת החלטה על כניסה לעולם זה, חשוב להבין את ההבחנה המהותית בין נדל”ן למגורים לנדל”ן מסחרי – שני תחומים המציעים מאפיינים, יתרונות ואתגרים שונים באופן מהותי.
נדלן למגורים – השקעה יציבה למשקיע
נדל”ן למגורים כולל נכסים כמו דירות, בתים פרטיים, דירות גן ופנטהאוזים, המשמשים לצרכים פרטיים.
היתרון המרכזי: שוכרים מחפשים פתרונות מגורים יציבים ולטווח ארוך. בנוסף, תנאי המימון נוחים יותר, ויש גם פוטנציאל להשבחת הנכס לאורך זמן.
עם זאת, חשוב לזכור: התשואה נמוכה יחסית, נדרשת תחזוקה שוטפת ולעיתים התמודדות עם חוקים ורגולציות כגון חוקי הגנת הדייר.
נדל”ן מסחרי – השקעה אקטיבית עם פוטנציאל תשואה גבוה
נדל”ן מסחרי כולל משרדים, קליניקות, חנויות, שטחי תעשייה, מרכזים לוגיסטיים ועוד – המיועדים לשימוש עסקי. כאן, התשואה לרוב גבוהה יותר, במיוחד אם מדובר בנכס במיקום אסטרטגי עם שוכר איכותי.
לרוב נהוגים חוזים ארוכי טווח, התחזוקה נופלת על השוכר, ויש אפשרות להעברת הניהול לחברת ניהול מקצועית – מה שמעניק שקט נפשי למשקיע.
החסרונות: רגישות גבוהה למיתון, איתור שוכרים חדשים עשוי להימשך זמן רב, דרישות המימון נוקשות יותר, וההוצאות הקבועות ממשיכות גם כשאין שוכר.
השפעת מיקום הנכס על הצלחת ההשקעה
המיקום הוא אחד הגורמים הקריטיים להצלחת השקעה. דירה בפריפריה ללא תשתיות לא תמשוך שוכרים בקלות, ונכס מסחרי שאינו נמצא במרכז פעילות עלול להישאר ריק. לכן, חשוב לבצע ניתוח מקדים של האזור, התחזיות לעתיד והסביבה התחרותית.
איזו השקעה בנדלן מתאימה לך?
הבחירה בין נדל”ן למגורים לנדל”ן מסחרי תלויה בפרופיל המשקיע:
משקיע המחפש השקעה סולידית עם מימון נוח וניהול פשוט – יתחבר יותר לנדל”ן למגורים.
משקיע מנוסה בעל הון עצמי גבוה ורצון לנהל השקעה באופן פעיל – עשוי להעדיף נדל”ן מסחרי.
לסיכום – נדלן להשקעה דורש בחירה מושכלת
השקעה בנדל”ן, בין אם למגורים ובין אם למסחר, דורשת תכנון פיננסי, הבנה עמוקה של השוק והתאמה לפרופיל האישי שלך. נדל”ן למגורים מציע יציבות וגמישות למשקיע הממוצע, ואילו נדל”ן מסחרי מציג פוטנציאל תשואה גבוה – עם סיכון בהתאם.
בטרם קבלת החלטה, כדאי להיעזר באנשי מקצוע, לבצע בדיקות כדאיות ולבחור את ההשקעה שתשרת בצורה הטובה ביותר את היעדים הכלכליים שלך.
מכירת דירת ירושה בין אחים – איך עושים זאת נכון?
כאשר יורשים דירה מהורים שנפטרו, מדובר לא רק בנושא רגשי אלא גם באתגר משפטי, כלכלי ומשפחתי. פעמים רבות, האחים היורשים אינם מעוניינים להחזיק בנכס יחד, מה שמוביל לצורך במכירת הדירה. תהליך זה עשוי להיות מורכב ולדרוש התמודדות עם רגולציות משפטיות, שיקולים כלכליים והבנות הדדיות בין האחים.
השלבים הראשונים במכירת דירת ירושה בין אחים
רישום הזכויות על שם היורשים – לפני שניתן למכור את הדירה, יש להסדיר את רישום הזכויות בטאבו על שם היורשים. תהליך זה מחייב הצגת צו ירושה או צו קיום צוואה ברשם המקרקעין.
הערכת שווי הדירה – חשוב לבצע הערכת שווי של הדירה באמצעות שמאי מקרקעין או סוכן נדל”ן, כדי להבין את שווי הנכס ולמנוע חילוקי דעות בין האחים לגבי המחיר.
הסכמה בין האחים – במקרים רבים, חלק מהאחים ירצו למכור את הדירה ואחרים אולי יעדיפו להחזיק בה. יש להגיע להסכמה ברורה על אופן חלוקת התמורה או על האפשרות שאחד האחים ירכוש את חלקם של האחרים.
אפשרויות למכירת הדירה
מכירה לצד שלישי – הדרך הפשוטה ביותר היא למכור את הדירה בשוק החופשי, להתחלק בתמורה לפי חלקם של היורשים, ולהמשיך הלאה. אפשרות זו מקובלת כאשר כל היורשים מסכימים למכירה.
רכישת חלקם של האחים ע”י אח אחד – אם אחד האחים מעוניין להחזיק בנכס, הוא יכול לרכוש את חלקם של שאר האחים על בסיס הערכת שווי הדירה. במקרים כאלה, ניתן לעיתים לקבל מימון בנקאי (משכנתא) לצורך הרכישה.
חלוקה בעין – כאשר מדובר בנכס שניתן לפיצול (כגון דירת גג עם שתי יחידות נפרדות), ניתן לשקול חלוקה בעין במקום מכירה.
היבטים משפטיים שיש לקחת בחשבון
מיסוי – מס שבח, מס רכישה ומס ירושה (במדינות מסוימות) עשויים לחול על מכירת הדירה. בישראל, היורשים זכאים לפטור ממס שבח בתנאים מסוימים.
הסכם מכירה – חשוב לערוך הסכם מסודר בין האחים המפרט את תנאי המכירה, חלוקת ההכנסות והתחייבויות הצדדים.
יישוב מחלוקות – אם אין הסכמה בין האחים, ניתן לפנות להליך גישור, ואם אין ברירה – גם להליך משפטי (פירוק שיתוף במקרקעין).
טיפים להצלחת המכירה
שקיפות ושיתוף פעולה – תקשורת פתוחה בין האחים יכולה למנוע סכסוכים ולייעל את התהליך.
ייעוץ משפטי ונדל”ני – עורך דין מקרקעין ומתווך מנוסה יכולים להקל משמעותית על המכירה ולמנוע טעויות.
תכנון מס חכם – מומלץ להתייעץ עם יועץ מס כדי להבין את חבות המס ולהימנע מהפתעות בלתי צפויות.
סיכום
מכירת דירת ירושה בין אחים היא תהליך שדורש תכנון, שיתוף פעולה והבנה מעמיקה של ההיבטים המשפטיים והכלכליים. בין אם תבחרו למכור את הדירה בשוק החופשי או להגיע להסכם פנימי ביניכם, חשוב לעשות זאת בצורה שקופה והוגנת כדי לשמור על מערכת יחסים טובה בין האחים ולמנוע מחלוקות בעתיד.
קבוצת רכישה – יתרונות, סיכונים ולמי זה מתאים?
מהי קבוצת רכישה?
קבוצת רכישה היא התארגנות של אנשים פרטיים ו/או משקיעים המעוניינים לרכוש קרקע ולבנות עליה נכס משותף, לרוב למגורים. בניגוד לרכישת דירה מקבלן, שבה הרוכשים קונים דירה מוכנה או בפרויקט שנמצא בשלבי בנייה, קבוצת רכישה מאפשרת לחבריה להיות חלק פעיל בתהליך הבנייה ובכך להוזיל עלויות ולשלוט בפרטי הפרויקט.
היתרונות של הקבוצה
- חיסכון בעלויות – אחד היתרונות המרכזיים של הקבוצה הוא חיסכון משמעותי בעלויות. הרוכשים אינם משלמים את הרווח היזמי של הקבלן, מה שיכול להוזיל את עלות הדירה בכ-15%-30% לעומת מחיר השוק.
- שליטה בפרויקט – חברי הקבוצה יכולים לבחור את התכנון, חומרי הגלם, הקבלנים, והספקים, מה שמעניק להם גמישות רבה יותר מאשר רכישה מקבלן.
- פוטנציאל לעליית ערך – מכיוון שהמחיר למטר נמוך יותר, קיים פוטנציאל לעליית ערך משמעותית עם סיום הבנייה.
- התאמה אישית – חברי הקבוצה יכולים להשפיע על עיצוב הדירות, חלוקת החללים, והתאמת הנכס לצרכיהם האישיים.
הסיכונים והחסרונות של הקבוצה
- אי-ודאות כלכלית – בניגוד לרכישת דירה מקבלן עם מחיר קבוע מראש, בקבוצת רכישה קיימת אי-ודאות לגבי העלויות הסופיות, מה שעלול להוביל לחריגות בתקציב.
- תהליך ממושך – תהליך הקמת קבוצת רכישה ובניית הפרויקט עשוי להימשך שנים, דבר שאינו מתאים לכל אחד. ודאו שאתם מוכנים לכך כלכלית.
- מורכבות ניהולית – חברי הקבוצה צריכים לנהל את הפרויקט בעצמם או למנות נציגים, מה שמצריך ידע, זמן ומשאבים.
- אי-ודאות משפטית – קיימים סיכונים משפטיים שונים, כמו חובות בלתי צפויים, בעיות מול הרשויות, וסכסוכים בין חברי הקבוצה.
למי מתאימה קבוצת רכישה?
קבוצות רכישה מתאימות בעיקר ל:
- משקיעים המחפשים הזדמנויות נדל”ן בעלות תשואה גבוהה.
- אנשים פרטיים המעוניינים לרכוש דירה במחיר נמוך ממחיר השוק.
- בעלי הון עצמי שמוכנים לקחת סיכון מסוים לטובת חיסכון משמעותי.
- מי שמוכן להתאזר בסבלנות לתהליך בנייה ארוך.
כיצד להצטרף לקבוצת רכישה?
אם אתם שוקלים להצטרף לקבוצה, מומלץ לבדוק את הפרמטרים הבאים:
- מי הם חברי הקבוצה ומי מוביל את הקבוצה? בדקו את הרקע של היזם או מארגן הקבוצה. האם הוא ניהל בעבר קבוצות רכישה? מה הייתה רמת ההצלחה שלהן?
- מה מצב הקרקע? האם הקרקע בבעלות פרטית או שיש צורך באישורי בנייה? בדקו שהקרקע מתאימה לבנייה המבוקשת ושאין בעיות תכנוניות.
- בדיקות משפטיות ופיננסיות – לוודא שהפרויקט מלווה בעורך דין מקצועי ושכל ההיבטים הפיננסיים ברורים. וודאו שקיים הסכם מסודר שמגדיר את זכויותיכם, חובותיכם ואחריות המארגנים.
- התחייבויות עתידיות – להבין מהן ההתחייבויות הכספיות הצפויות והאם ניתן לצאת מהקבוצה במידת הצורך. ודאו שקיים אומדן מפורט של עלויות הפרויקט, כולל חריגות אפשריות.
סיכום
קבוצת רכישה היא מודל מעניין לרכישת נדל”ן במחיר נמוך יותר, אך היא דורשת זהירות, תכנון וידע. לפני שמצטרפים, יש לוודא שכל הסיכונים ברורים ולפעול בצורה מושכלת כדי למנוע הפתעות לא נעימות. עם תכנון נכון וליווי מקצועי, קבוצת רכישה יכולה להיות הזדמנות מעולה להוזיל עלויות ולייצר השקעה משתלמת לטווח הארוך.