צור קשר

מי אנחנו?

House Manager ניהול נכסים אישי

האוסמנג’ר ניהול נכסים הוקמה ע”י מיקי גליה, בעל ניסיון וידע בתחום הנדל”ן למעלה מ- 25 שנה.
חברת האוסמנג’ר מתמחה בניהול נכסים ברוב חלקי הארץ ונותנת את הפתרון והמענה לבעלי נכסים אשר עסוקים או נמצאים הרחק מהנכס ואינם יכולים לטפל בנכס שלהם באופן שוטף.
אנחנו דואגים לצרכים ולאינטרסים של בעל הנכס במקצועיות ובמסירות ושמים דגש על שירות אדיב ומקצועי, אמינות, שקיפות וזמינות של 24 שעות ביממה.

קרא עוד »

השירותים שלנו

מטפלים בכל נכס – כאילו היה שלנו

ניהול דירות להשכרה

מחירי הדירות מחייבים כיום לנהל השכרה של דירות ביעילות גבוהה, כאשר כל טעות יכולה להיות יקרה. House Manager מנהלים את תהליך ההשכרה המלא, כולל הכנת דירה להשכרה ומציאת שוכרים מתאימים,  כדי להבטיח החזר על ההשקעה.קרא עוד »

ניהול נכסים

נטפל בנכסים שלך באופן אישי לאורך כל תקופת זמן שתזדקק לה. החל מהכנת הנכס להשכרה, ושיווקו, דרך ניהול כל החוזים ותהליך ההשכרה, ועד לתחזוקה השוטפת – הכל נעשה בשקיפות ותוך דיווח מלא על הפעילות.קרא עוד »

אחזקת נכסים

אחזקת נכסים היא חלק בלתי נפרד מהמשימה שלנו לייצר את הערך המרבי מכל נכס. באמצעות עבודה עם אנשי מקצוע אמינים ומעולים, אנו משמרים את הערך של נכסים ואף משביחים אותוקרא עוד »

ניהול נכסים לתושבי חוץ

רילוקיישן? הדירה או הבית שברשותכם יכולים להוות נכס מניב שיסייע לכם להתאקלם, וגם לשמש כמקום לחזור אליו. השאירו את הנכס בידיים הנאמנות של House Manager  – אנחנו נשכיר, נתחזק, ונדווח לכם על כל פעילות.קרא עוד »

הנכסים שלכם...

הדאגה שלנו

האוסמנג’ר, כחברת ניהול נכסים מובילה אנו מספקים שירות מלא ללקוח – תשאירו לנו את כל הדאגות בניהול הנכס, ותיהנו מהכנסה קבועה. לקוחותינו הותיקים יספרו לכם על השירות האישי והדאגה לכל פרט


מאמרים ומידע נוסף

דברים שחשוב לדעת לגבי ניהול נכסים ודירות להשכרה:

מה ההבדל בין מס שבח להיטל השבחה?

By

בשוק הנדל”ן הישראלי ישנם שני תשלומים עיקריים שיכולים לחול על בעל נכס במעמד מכירה או מימוש זכויות: מס שבח והיטל השבחה. אף על פי שלעיתים אנשים נוטים להתבלבל ביניהם, מדובר בשני חיובים שונים בתכלית – הן במקור שלהם, הן בגוף שגובה אותם והן בעיתוי ובסיבה להטלתם.

מהו מס שבח?

מס שבח הוא מס שמוטל על ידי רשות המסים בעת מכירת נכס. הוא חל כאשר בעל נכס מוכר אותו ברווח, כלומר כשהשווי שבו הוא מוכר את הנכס גבוה מהשווי שבו רכש אותו, לאחר הפחתת הוצאות רלוונטיות כמו שיפוץ, תיווך, עורך דין ולעיתים גם היטל השבחה עצמו.
הרווח הזה נקרא “שבח”, ועליו חלה חובת מס בשיעור של 25 אחוזים ברוב המקרים. עם זאת, החוק בישראל מעניק פטורים והקלות במקרים מסוימים, כמו מכירת דירת מגורים יחידה או מגורים ארוכי טווח בדירה. מדובר במס שמשולם למדינה ולא לרשות המקומית.

מהו היטל השבחה?

היטל השבחה הוא תשלום שונה לחלוטין. הוא נגבה על ידי הרשות המקומית או הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ולא על ידי רשות המסים.
היטל זה אינו קשור למכירה או לרווח בפועל של בעל הנכס, אלא להשבחה תכנונית – כלומר, לעלייה בערך הנכס בעקבות החלטות תכנוניות כמו אישור תוכנית בניין עיר, מתן הקלה או שינוי ייעוד.
הבעלים נדרש לשלם מחצית מהעלייה בערך הנכס, שכן היא נובעת מהחלטות ציבוריות ולא רק מהשקעתו האישית. ההיטל יכול לחול גם בעת הוצאת היתר בנייה, עסקת קומבינציה, או מכירה עם פוטנציאל תכנוני.

מתי ייתכנו שני תשלומים במקביל?

שני התשלומים הללו עשויים לחול גם יחד – למשל, בעת מכירת נכס שהושבח תכנונית, ייתכן ותידרש תשלום גם לרשות המקומית (היטל השבחה) וגם לרשות המסים (מס שבח). כל אחד מהם מחושב לפי קריטריונים אחרים ומול גופים שונים.

כיצד לערער על מס שבח או היטל השבחה?

על מס שבח ניתן לערער מול רשות המסים ולעיתים אף בבית המשפט.
על היטל השבחה ניתן לערער באמצעות שמאי מקרקעין נגדי ולהגיש השגה לוועדת ערר מקומית.

סיכום: למה חשוב להבין את ההבדל?

הבחנה ברורה בין מס שבח להיטל השבחה חשובה לצורך תכנון פיננסי נכון והיערכות מראש. היא גם חיונית כדי לדעת למי לפנות במקרה של חיוב או מחלוקת. ייעוץ מוקדם עם עורך דין או שמאי מקרקעין עשוי לחסוך סכומים משמעותיים ולמנוע הפתעות.

read more
נדלן להשקעה

נדלן להשקעה: מגורים או מסחרי – מה באמת מתאים לך?

By

הנדלן להשקעה הפך בעשור האחרון לאחד מאפיקי ההשקעה המובילים והיציבים ביותר, הן בקרב משקיעים פרטיים והן מצד גופים מוסדיים. עם זאת, טרם קבלת החלטה על כניסה לעולם זה, חשוב להבין את ההבחנה המהותית בין נדל”ן למגורים לנדל”ן מסחרי – שני תחומים המציעים מאפיינים, יתרונות ואתגרים שונים באופן מהותי.

נדלן למגורים – השקעה יציבה למשקיע 

נדל”ן למגורים כולל נכסים כמו דירות, בתים פרטיים, דירות גן ופנטהאוזים, המשמשים לצרכים פרטיים. 

היתרון המרכזי: שוכרים מחפשים פתרונות מגורים יציבים ולטווח ארוך. בנוסף, תנאי המימון נוחים יותר, ויש גם פוטנציאל להשבחת הנכס לאורך זמן.

עם זאת, חשוב לזכור: התשואה נמוכה יחסית, נדרשת תחזוקה שוטפת ולעיתים התמודדות עם חוקים ורגולציות כגון חוקי הגנת הדייר.

נדל”ן מסחרי – השקעה אקטיבית עם פוטנציאל תשואה גבוה

נדל”ן מסחרי כולל משרדים, קליניקות, חנויות, שטחי תעשייה, מרכזים לוגיסטיים ועוד – המיועדים לשימוש עסקי. כאן, התשואה לרוב גבוהה יותר, במיוחד אם מדובר בנכס במיקום אסטרטגי עם שוכר איכותי.

לרוב נהוגים חוזים ארוכי טווח, התחזוקה נופלת על השוכר, ויש אפשרות להעברת הניהול לחברת ניהול מקצועית – מה שמעניק שקט נפשי למשקיע.

החסרונות: רגישות גבוהה למיתון, איתור שוכרים חדשים עשוי להימשך זמן רב, דרישות המימון נוקשות יותר, וההוצאות הקבועות ממשיכות גם כשאין שוכר.

השפעת מיקום הנכס על הצלחת ההשקעה

המיקום הוא אחד הגורמים הקריטיים להצלחת השקעה. דירה בפריפריה ללא תשתיות לא תמשוך שוכרים בקלות, ונכס מסחרי שאינו נמצא במרכז פעילות עלול להישאר ריק. לכן, חשוב לבצע ניתוח מקדים של האזור, התחזיות לעתיד והסביבה התחרותית.

איזו השקעה בנדלן מתאימה לך?

הבחירה בין נדל”ן למגורים לנדל”ן מסחרי תלויה בפרופיל המשקיע:

  • משקיע המחפש השקעה סולידית עם מימון נוח וניהול פשוט – יתחבר יותר לנדל”ן למגורים.

  • משקיע מנוסה בעל הון עצמי גבוה ורצון לנהל השקעה באופן פעיל – עשוי להעדיף נדל”ן מסחרי.

לסיכום – נדלן להשקעה דורש בחירה מושכלת

השקעה בנדל”ן, בין אם למגורים ובין אם למסחר, דורשת תכנון פיננסי, הבנה עמוקה של השוק והתאמה לפרופיל האישי שלך. נדל”ן למגורים מציע יציבות וגמישות למשקיע הממוצע, ואילו נדל”ן מסחרי מציג פוטנציאל תשואה גבוה – עם סיכון בהתאם.

בטרם קבלת החלטה, כדאי להיעזר באנשי מקצוע, לבצע בדיקות כדאיות ולבחור את ההשקעה שתשרת בצורה הטובה ביותר את היעדים הכלכליים שלך.

read more

מכירת דירת ירושה בין אחים – איך עושים זאת נכון?

By

כאשר יורשים דירה מהורים שנפטרו, מדובר לא רק בנושא רגשי אלא גם באתגר משפטי, כלכלי ומשפחתי. פעמים רבות, האחים היורשים אינם מעוניינים להחזיק בנכס יחד, מה שמוביל לצורך במכירת הדירה. תהליך זה עשוי להיות מורכב ולדרוש התמודדות עם רגולציות משפטיות, שיקולים כלכליים והבנות הדדיות בין האחים.

השלבים הראשונים במכירת דירת ירושה בין אחים

  1. רישום הזכויות על שם היורשים – לפני שניתן למכור את הדירה, יש להסדיר את רישום הזכויות בטאבו על שם היורשים. תהליך זה מחייב הצגת צו ירושה או צו קיום צוואה ברשם המקרקעין.

  2. הערכת שווי הדירה – חשוב לבצע הערכת שווי של הדירה באמצעות שמאי מקרקעין או סוכן נדל”ן, כדי להבין את שווי הנכס ולמנוע חילוקי דעות בין האחים לגבי המחיר.

  3. הסכמה בין האחים – במקרים רבים, חלק מהאחים ירצו למכור את הדירה ואחרים אולי יעדיפו להחזיק בה. יש להגיע להסכמה ברורה על אופן חלוקת התמורה או על האפשרות שאחד האחים ירכוש את חלקם של האחרים.

אפשרויות למכירת הדירה

  1. מכירה לצד שלישי – הדרך הפשוטה ביותר היא למכור את הדירה בשוק החופשי, להתחלק בתמורה לפי חלקם של היורשים, ולהמשיך הלאה. אפשרות זו מקובלת כאשר כל היורשים מסכימים למכירה.

  2. רכישת חלקם של האחים ע”י אח אחד – אם אחד האחים מעוניין להחזיק בנכס, הוא יכול לרכוש את חלקם של שאר האחים על בסיס הערכת שווי הדירה. במקרים כאלה, ניתן לעיתים לקבל מימון בנקאי (משכנתא) לצורך הרכישה.

  3. חלוקה בעין – כאשר מדובר בנכס שניתן לפיצול (כגון דירת גג עם שתי יחידות נפרדות), ניתן לשקול חלוקה בעין במקום מכירה.

היבטים משפטיים שיש לקחת בחשבון

  • מיסוי – מס שבח, מס רכישה ומס ירושה (במדינות מסוימות) עשויים לחול על מכירת הדירה. בישראל, היורשים זכאים לפטור ממס שבח בתנאים מסוימים.

  • הסכם מכירה – חשוב לערוך הסכם מסודר בין האחים המפרט את תנאי המכירה, חלוקת ההכנסות והתחייבויות הצדדים.

  • יישוב מחלוקות – אם אין הסכמה בין האחים, ניתן לפנות להליך גישור, ואם אין ברירה – גם להליך משפטי (פירוק שיתוף במקרקעין).

טיפים להצלחת המכירה

שקיפות ושיתוף פעולה – תקשורת פתוחה בין האחים יכולה למנוע סכסוכים ולייעל את התהליך.

ייעוץ משפטי ונדל”ני – עורך דין מקרקעין ומתווך מנוסה יכולים להקל משמעותית על המכירה ולמנוע טעויות.

תכנון מס חכם – מומלץ להתייעץ עם יועץ מס כדי להבין את חבות המס ולהימנע מהפתעות בלתי צפויות.

סיכום

מכירת דירת ירושה בין אחים היא תהליך שדורש תכנון, שיתוף פעולה והבנה מעמיקה של ההיבטים המשפטיים והכלכליים. בין אם תבחרו למכור את הדירה בשוק החופשי או להגיע להסכם פנימי ביניכם, חשוב לעשות זאת בצורה שקופה והוגנת כדי לשמור על מערכת יחסים טובה בין האחים ולמנוע מחלוקות בעתיד.

read more