בשוק הנדל”ן הישראלי ישנם שני תשלומים עיקריים שיכולים לחול על בעל נכס במעמד מכירה או מימוש זכויות: מס שבח והיטל השבחה. אף על פי שלעיתים אנשים נוטים להתבלבל ביניהם, מדובר בשני חיובים שונים בתכלית – הן במקור שלהם, הן בגוף שגובה אותם והן בעיתוי ובסיבה להטלתם.
מהו מס שבח?
מס שבח הוא מס שמוטל על ידי רשות המסים בעת מכירת נכס. הוא חל כאשר בעל נכס מוכר אותו ברווח, כלומר כשהשווי שבו הוא מוכר את הנכס גבוה מהשווי שבו רכש אותו, לאחר הפחתת הוצאות רלוונטיות כמו שיפוץ, תיווך, עורך דין ולעיתים גם היטל השבחה עצמו.
הרווח הזה נקרא “שבח”, ועליו חלה חובת מס בשיעור של 25 אחוזים ברוב המקרים. עם זאת, החוק בישראל מעניק פטורים והקלות במקרים מסוימים, כמו מכירת דירת מגורים יחידה או מגורים ארוכי טווח בדירה. מדובר במס שמשולם למדינה ולא לרשות המקומית.
מהו היטל השבחה?
היטל השבחה הוא תשלום שונה לחלוטין. הוא נגבה על ידי הרשות המקומית או הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ולא על ידי רשות המסים.
היטל זה אינו קשור למכירה או לרווח בפועל של בעל הנכס, אלא להשבחה תכנונית – כלומר, לעלייה בערך הנכס בעקבות החלטות תכנוניות כמו אישור תוכנית בניין עיר, מתן הקלה או שינוי ייעוד.
הבעלים נדרש לשלם מחצית מהעלייה בערך הנכס, שכן היא נובעת מהחלטות ציבוריות ולא רק מהשקעתו האישית. ההיטל יכול לחול גם בעת הוצאת היתר בנייה, עסקת קומבינציה, או מכירה עם פוטנציאל תכנוני.
מתי ייתכנו שני תשלומים במקביל?
שני התשלומים הללו עשויים לחול גם יחד – למשל, בעת מכירת נכס שהושבח תכנונית, ייתכן ותידרש תשלום גם לרשות המקומית (היטל השבחה) וגם לרשות המסים (מס שבח). כל אחד מהם מחושב לפי קריטריונים אחרים ומול גופים שונים.
כיצד לערער על מס שבח או היטל השבחה?
על מס שבח ניתן לערער מול רשות המסים ולעיתים אף בבית המשפט.
על היטל השבחה ניתן לערער באמצעות שמאי מקרקעין נגדי ולהגיש השגה לוועדת ערר מקומית.
סיכום: למה חשוב להבין את ההבדל?
הבחנה ברורה בין מס שבח להיטל השבחה חשובה לצורך תכנון פיננסי נכון והיערכות מראש. היא גם חיונית כדי לדעת למי לפנות במקרה של חיוב או מחלוקת. ייעוץ מוקדם עם עורך דין או שמאי מקרקעין עשוי לחסוך סכומים משמעותיים ולמנוע הפתעות.
